---

title: "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Müşterek Mülkiyet Sorunları"

slug: "ortakligin-giderilmesi-davasi"

description: "Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası nedir, nasıl açılır, kimler açabilir? Aynen taksim, satış, ihale süreci ve miras hukuku detayları."

---

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Müşterek Mülkiyet Sorunları ve Çözüm Yolları

Türkiye'de hukuki uyuşmazlıkların belkemiğini, ne yazık ki miras yoluyla veya ortak yatırım amacıyla edinilen gayrimenkullerin paylaşılamaması oluşturur. Yıllarca süren kardeş kavgalarının, akraba küslüklerinin ve ekonomik değerlerin atıl kalmasının en büyük sebebi, müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi olan malların nasıl bölüşüleceği konusundaki anlaşmazlıklardır. "Benim payım neresi?", "Evi satalım, parayı kırışalım", "Hayır, ben bu tarlayı satmam, ata yadigarıdır" şeklindeki diyaloglar, neredeyse her ailenin aşina olduğu tartışmalardır.

İşte tam bu noktada, Türk hukuk sisteminde "Ortaklığın Giderilmesi" ya da eski ve çok bilinen adıyla "İzale-i Şüyu" davası devreye girer. Bu dava, paydaşlar arasında bir türlü sağlanamayan uzlaşmayı mahkeme eliyle ve adil bir şekilde çözüme kavuşturmayı amaçlayan, adeta bir "hukuki neşter" niteliğindedir. Bu kapsamlı rehberimizde, ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğundan, nasıl açılacağına, aynen taksim ve satış yollarından, ihale sürecine, dava masraflarına ve miras yoluyla oluşan mülkiyet sorunlarına kadar tüm detayları, güncel Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ışığında, herkesin anlayabileceği bir dille ele alacağız.

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) tabi olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın, paydaşlardan birinin veya birkaçının talebi üzerine, mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan bir dava türüdür.

Hukuk sistemimizde mülkiyet temel olarak iki şekilde ortaklığa konu olur:

1. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet): Birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Burada herkesin payı bellidir (örneğin; 1/2, 1/4, 3/8 gibi). Tapu senedinde bu oranlar açıkça yazar. Paydaşlar kendi payları üzerinde, diğer paydaşların hakkına zarar vermemek koşuluyla tasarrufta bulunabilir, payını satabilir veya rehnedebilir.

2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet): Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca (en tipik örneği mirastır) oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Burada ortakların belirlenmiş payları yoktur. Her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Mirasçılar, miras bırakanın malları üzerinde, mirasın paylaşılmasına kadar elbirliği mülkiyeti ile hak sahibidirler.

Ortaklığın giderilmesi davası, bu her iki mülkiyet türünde de ortaklığa son vererek, kişileri ferdi mülkiyete (tek kişi mülkiyetine) veya satış yoluyla elde edilecek bedele kavuşturan yenilik doğurucu bir davadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Zaman Açılır?

Kural olarak, hiç kimse paylı veya elbirliği mülkiyetinde kalmaya zorlanamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Ancak bu hakkın kullanımının da belirli sınırları vardır:

• Uygun Olmayan Zaman Kısıtlaması: TMK madde 698/3 uyarınca, "Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez." Örneğin, tarım arazisinin tam hasat zamanında veya piyasa koşullarının olağanüstü derecede kötü olduğu, ekonomik krizin zirve yaptığı bir dönemde (malın değerinin çok altında satılma riski varsa) açılan dava veya satış talebi, dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.
• Sözleşmesel Kısıtlamalar: Paydaşlar kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile idame-i şüyu (ortaklığı devam ettirme) taahhüdünde bulunabilirler. Bu sözleşme en fazla 10 yıl için yapılabilir ve taşınmazlarda resmi şekle bağlıdır, tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Sürekli Amaca Özgülenme: Örneğin bir apartmanın ortak kullanım alanları (merdiven boşluğu, sığınak, çatı) veya iki komşu parsel arasındaki ortak sınır duvarı için ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bu istisnalar dışında, ortaklar kendi aralarında anlaşarak (rızaen taksim) malı bölüşemiyorlar veya satıp parasını paylaşamıyorlarsa, her zaman izale-i şüyu davası açılabilir. Bu davanın açılması için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.

Davayı Kimler Açabilir ve Kimlere Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasını, mülkiyet hakkına sahip olan paydaşlardan (veya elbirliği ortaklarından) herhangi biri tek başına açabileceği gibi, birden fazla paydaş birlikte de açabilir. Davacı konumunda olan paydaş(lar), davayı diğer tüm paydaşlara karşı açmak zorundadır.

Taraf Teşkili Zorunluluğu: İzale-i şüyu davasının en önemli usuli kuralı "taraf teşkili"dir. Davanın görülebilmesi için tapuda veya mirasçılık belgesinde (veraset ilamı) adı geçen tüm maliklerin (veya vefat etmişlerse onların mirasçılarının) davaya dahil edilmesi şarttır. Dava sürerken paydaşlardan biri vefat ederse, onun mirasçılarının tespit edilip davaya dahil edilmesi gerekir. Bir tek kişinin dahi eksik olması halinde mahkeme esastan karar veremez. Bu kural, uygulamanın en çok zaman alan, davaları yıllarca uzatan temel sebebidir.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış

Mahkemeye başvurduğunuzda, hakim hemen malı satıp parayı dağıtma yoluna gitmez. Hukukumuzda asıl olan, ortaklığın malın paylaştırılması (aynen taksim) suretiyle giderilmesidir.

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

TMK Madde 699'a göre, paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Ancak bunun için bazı ciddi şartların varlığı aranır:

• Bölünmeye Elverişlilik: Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı aynen bölünmeye uygun olmalıdır. Örneğin, 100 metrekarelik bir arsanın 5 kişi arasında aynen taksim edilmesi imar mevzuatına göre mümkün değildir.
• Değer Kaybı Olmaması: Bölünme sonucunda parçaların değerinde önemli bir azalma olmamalıdır.
• İmar Mevzuatına Uygunluk: İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler gereği, bölünecek parçaların bağımsız parsel olarak tescil edilebilmesi için belirli asgari büyüklükleri ve yola cepheleri olması şarttır. Tarım arazilerinde ise Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu devreye girer; belirli bir büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin (örneğin mutlak tarım arazilerinde 2 hektar) ifrazı (bölünmesi) yasaktır.

İvaz İlavesi: Mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır ve mal aynen bölünebiliyorsa parçalar (kur'a veya mahkemenin belirleyeceği şekilde) paydaşlara tahsis edilir. Eğer bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Eğer mal aynen bölünemiyorsa (ki uygulamadaki davaların %90'ından fazlasında durum böyledir), mahkeme malın satılarak elde edilecek bedelin paydaşlar arasında paylarına göre paylaştırılmasına karar verir. Aynen taksimi talep eden dahi olsa, hukuki ve fiili imkansızlıklar nedeniyle hakim satışa hükmeder.

Satış, kural olarak "açık artırma" (ihale) yoluyla yapılır. Ancak çok önemli bir istisna vardır: Tüm paydaşlar oybirliği ile anlaşırlarsa, satışın sadece paydaşlar arasında (halka açık olmadan) yapılmasına karar verilebilir. Ancak bir kişinin bile itirazı, satışın herkese açık (umumi) yapılmasına neden olur.

İhale ve Satış Süreci Nasıl İşler?

Mahkemenin "ortaklığın satış suretiyle giderilmesine" karar vermesi ve bu kararın kesinleşmesi (istinaf ve temyiz süreçlerinin bitmesi) ile dava süreci biter, "satış süreci" başlar. Satış işlemi, davayı gören Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevlendireceği bir Satış Memurluğu (genellikle icra dairesi veya mahkeme yazı işleri müdürü) tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Kıymet Takdiri ve İlan: Satış memurluğu, uzman bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın güncel rayiç bedelini (kıymet takdirini) belirler. Bu bedel taraflara tebliğ edilir; tarafların bu bedele itiraz hakkı vardır (kıymet takdirine itiraz davası). Kesinleşen muhammen bedel üzerinden satış ilanı hazırlanır ve ilgililere tebliğ edilir, gazetede/internette ilan olunur.

Elektronik İhale (UYAP): Günümüzde icra ve izale-i şüyu satışları tamamen elektronik ortamda (UYAP e-Satış Portalı üzerinden) yapılmaktadır. Fiziki mezat salonlarındaki bağırış çağırışlar artık tarihe karışmıştır.

Satışın başlayabilmesi için birinci ihalede teklif edilen bedelin, malın muhammen (tahmin edilen) bedelinin %50'sini ve ayrıca satış masraflarını karşılaması şarttır. Eğer ilk ihalede alıcı çıkmazsa, ikinci bir ihale düzenlenir ve yine %50 kuralı geçerlidir.

Önemli Bir Detay: Paydaşlar da ihaleye katılıp pey sürebilirler. İhaleye giren bir paydaş, teminat yatırırken kendi payı oranında muafiyetten yararlanır. Taşınmazı satın alan paydaş veya üçüncü kişi, ihale bedelini, KDV'yi ve damga vergisini öder. Daha sonra bu para, masraflar düşüldükten sonra paydaşların banka hesaplarına tapudaki veya veraset ilamındaki hisseleri oranında dağıtılır.

Ortakların Önalım (Şufa) Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesi Davası

Halk arasında en çok karıştırılan konulardan biri "Önalım Hakkı" (Şufa Hakkı) ile "Ortaklığın Giderilmesi" arasındaki ilişkidir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, kendi payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye (dışarıdan birine) satması halinde, diğer paydaşların o payı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma hakkıdır.

Peki, izale-i şüyu davası yoluyla yapılan cebri (zorunlu) satışlarda önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır! Yargıtay kararlarına ve TMK hükümlerine göre, mahkeme kararıyla ve açık artırma (cebri icra) yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü burada iradi (kendi isteğiyle) bir satış yoktur; devletin mahkemesi ve icra organı eliyle yapılan bir tasfiye vardır. Dolayısıyla, ortaklığın giderilmesi ihalesinden taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı sonradan "benim önalım hakkım vardı" diyerek dava açılamaz. Paydaşın yapması gereken, ihaleye bizzat girip en yüksek teklifi vererek taşınmazı almaktır.

Miras Yoluyla Oluşan Müşterek Mülkiyet Sorunları

İzale-i şüyu davalarının ezici çoğunluğu miras uyuşmazlıklarından kaynaklanır. Bir kişi vefat ettiğinde, geriye bıraktığı malvarlığı (tereke) üzerinde tüm mirasçıları, veraset ilamında belirlenen payları oranında "elbirliği mülkiyeti" ile hak sahibi olurlar.

Elbirliği mülkiyetinin doğası gereği, mirasçılar mallar üzerinde tek başlarına tasarruf edemezler. Taşınmazın satılması, kiraya verilmesi, hatta ipotek edilmesi için tüm mirasçıların oybirliği şarttır. Bir araya gelemeyen, aralarında husumet olan veya yurtdışında yaşayıp ulaşılamayan tek bir mirasçı bile koca bir apartmanın, yüzlerce dönüm tarlanın atıl kalmasına neden olabilir.

İşte bu kilitlenmeyi aşmanın tek hukuki yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Mirasçılardan sadece biri, avukatına vekalet vererek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde bu davayı açabilir. Dava sonucunda;

1. Ya taşınmaz aynen taksim edilerek her mirasçıya müstakil bir tapu verilir (çok nadirdir).

2. Ya da taşınmaz açık artırmada satılır ve elde edilen nakit para, mirasçıların hesaplarına yatırılır.

Böylece ölü yatırımlar ekonomiye kazandırılır, kardeşler arasındaki yıllarca süren inatlaşmalar mahkeme neşteriyle son bulur.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi: Bazen mirasçılar malın satılmasını istemez, ancak kendi payları üzerinde özgürce tasarruf etmek (kendi hissesini satmak veya bankadan kredi çekmek için ipotek göstermek) isterler. Bu durumda izale-i şüyu davası yerine, sadece elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası da açılabilir. Bu çok daha kısa süren ve sadece tapudaki mülkiyet rejimini değiştiren bir işlemdir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci ve Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Dava konusunun (taşınmazın) değeri ne kadar yüksek olursa olsun, yüz milyonlarca lira değerinde bir yalı bile olsa davaya Asliye Hukuk Mahkemesi değil, Sulh Hukuk Mahkemesi bakar (HMK madde 4).

Yetkili Mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK madde 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar kesin yetki kuralına tabidir. Taşınmaz İstanbul/Kadıköy'de ise, davacılar ve davalılar Ankara'da yaşasa dahi dava İstanbul Anadolu Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmak zorundadır. Birden fazla taşınmaz varsa ve bunlar farklı ilçelerde/illerde ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde tüm taşınmazlar için dava açılabilir.

Dava Ne Kadar Sürer?

"Ortaklığın giderilmesi davası ne zaman biter?" sorusu avukatlara en çok sorulan sorulardan biridir. Davanın süresini belirleyen ana faktör taraf sayısı (davalı sayısı) ve tebligat sürecidir.

Davalı sayısının 3-4 kişi olduğu ve adreslerinin bilindiği durumlarda dava 1-1.5 yıl içinde karara çıkabilir. Ancak mirasçıların sayısının 40-50 kişiyi bulduğu, bazılarının vefat ettiği, altsoylarının araştırıldığı, bazılarının yurtdışında yaşadığı durumlarda, sadece tebligatların yapılması ve taraf teşkilinin sağlanması 2-3 yıl sürebilir. İstinaf ve Yargıtay (temyiz - belirli bir miktar üzerindeyse) süreçleri de eklendiğinde bu davalar 4-5 yıla kadar uzayabilmektedir. Kararın kesinleşmesinden sonraki satış aşaması da ortalama 6-8 ay civarında sürmektedir.

Dava Masrafları ve Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davası, maktu harca tabi bir davadır. Yani davayı açarken malın değeri üzerinden nispi (yüzdelik) bir harç ödenmez, sabit (maktu) başvuru ve peşin karar harcı ödenir.

Ancak masraflar kaleminde asıl yükü tutan kalemler şunlardır:

• Yüzlerce kişiye yapılabilecek tebligat giderleri.
• Keşif masrafı ve bilirkişi (fen, inşaat, ziraat, mülk bilirkişileri) ücretleri.
• Gider avansları.

Bu davanın en adil ve farklı özelliklerinden biri şudur: Dava masrafları ve mahkemenin hükmedeceği maktu vekalet ücreti, davanın sonunda haklı/haksız ayrımı yapılmaksızın (çünkü bu davada tam anlamıyla kazanan veya kaybeden yoktur) tüm paydaşlara tapudaki veya mirastaki PAYLARI ORANINDA yükletilir.

Davayı açan taraf başlangıçta tüm masrafları cebinden yapsa da, mal satıldıktan veya bölündükten sonra, davacının yaptığı bu masraflar satış bedelinden ilk olarak kesilir, davacıya iade edilir, kalan para paydaşlara dağıtılır.

Avukatla temsil konusunda ise; taraflar kendi avukatlarıyla anlaştıkları vekalet ücretini kendileri öderler. Bu tür davalarda avukatlık ücreti, davanın zorluğuna, taraf sayısına ve malın değerine göre Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) altında kalmamak şartıyla serbestçe belirlenir. Genellikle malın satış bedeli üzerinden belirli bir yüzde (%) olarak anlaşma yapılması uygulamada oldukça yaygındır.

Bekletici Mesele: Muhdesatın Aidiyeti ve Tapu İptal Davaları

İzale-i şüyu davası devam ederken, paydaşlardan biri çıkıp "Arsa hepimizin ama üzerindeki bu binayı/evi ben kendi paramla inşa ettim, ağaçları ben diktim" derse ne olur?

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, mülkiyet çekişmelerini çözmez, sadece tapudaki duruma göre ortaklığı bitirir. Bu nedenle, binayı kendi yaptığını iddia eden kişinin, Asliye Hukuk Mahkemesinde "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti" davası açması gerekir. Bu dava açıldığında, Sulh Hukuk Mahkemesi bu davayı "bekletici mesele" yapar, yani aidiyet davası bitene kadar izale-i şüyu davasını durdurur.

Tespit davası kazanılırsa, satış aşamasında arsanın değeri ile üzerindeki binanın (muhdesatın) değeri ayrı ayrı oranlanır; binanın satışından elde edilen bedel sadece o binayı yapana ödenir, arsa bedeli ise tüm ortaklara paylaştırılır.

Aynı şekilde, mülkiyetin kime ait olduğu konusunda bir Tapu İptal ve Tescil davası, veya mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) davası açılırsa, bu davalar da izale-i şüyu davası için bekletici mesele oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İzale-i Şüyu davası sadece gayrimenkuller (taşınmazlar) için mi açılır?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası sadece ev, arsa, tarla gibi taşınmazlar için değil; otomobil, traktör, iş makinesi, ticari taksi plakası, gemi, hatta bankadaki bir yatırım hesabı veya şirketteki paylar gibi taşınır mallar ve haklar için de açılabilir. Özellikle miras kalan ve paylaşılamayan otomobiller için bu dava sıklıkla kullanılmaktadır.

2. Miras kalan tarlanın tamamını almak istiyorum, diğer mirasçılara paylarını mahkeme yoluyla zorla ödeyip tapuyu üstüme alabilir miyim?

Doğrudan "ben parasını vereyim tarlayı bana verin" şeklinde bir dava türü yoktur. Ancak ortaklığın giderilmesi davası açılır ve malın satılmasına karar verilirse, ihale (satış) aşamasında en yüksek teklifi vererek tarlanın veya evin tamamını satın alabilirsiniz. İhalede diğer mirasçılara veya üçüncü kişilere göre bir "önceliğiniz" bulunmaz; en çok parayı veren malı alır.

3. Davayı açarsam tüm masrafları ben mi ödeyeceğim? Diğerlerinin hiç mi masrafı olmayacak?

Davayı açan taraf, davanın görülebilmesi için gerekli olan harçları, tebligat giderlerini ve bilirkişi avanslarını ilk başta cebinden ödemek zorundadır. Aksi takdirde dava yürümez. Ancak dava sonuçlanıp mal satıldığında, davacının yapmış olduğu bu masraflar (yargılama giderleri) satış bedelinden ilk sıradan (öncelikle) kesilir ve davacıya iade edilir. Kalan para, ortakların payları oranında dağıtılır. Yani günün sonunda herkes kendi payı oranında masrafa katlanmış olur.

4. Ağabeyim yıllardır babadan kalan evde bedavaya oturuyor. İzale-i şüyu davası açarsam geriye dönük kira (ecrimisil) talep edebilir miyim?

Ortaklığın giderilmesi davası sadece malın satılması veya paylaştırılması ile ilgilidir. Geriye dönük kullanım bedeli (haksız işgal tazminatı) talebi, hukuki adıyla "Ecrimisil Davası"dır. Ecrimisil talepleri, izale-i şüyu davasıyla birlikte açılamaz; görevli ve yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı bir dava olarak açılması ve evde oturan mirasçıya daha önceden "intifadan men" (kullanımdan men) ihtarnamesi çekilmiş olması şartlarının sağlanması gerekir.

5. Hisseli tapum var ancak neresinin benim olduğu belli değil. Fiilen kullandığım yeri aynen taksimle alabilir miyim?

Eğer paydaşlar kendi aralarında tapu harici bir kroki veya tel örgü ile yerleri bölmüş ve herkes kendi yerini kullanıyorsa (fiili taksim), izale-i şüyu davasında hakim bu durumu dikkate alarak aynen taksim şartları (imar, ifraz koşulları) uyuyorsa bu fiili duruma göre tapu verebilir. Ancak taşınmazın imar durumu aynen bölünmeye (ifraz) müsait değilse, fiilen bölüşülmüş olması hukuken bir sonuç doğurmaz ve mal mecburen satışa çıkarılır.

6. Davalılar duruşmalara katılmazsa dava düşer mi?

Hayır. Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre davalıların duruşmalara katılma zorunluluğu yoktur. Önemli olan, dava dilekçesinin, bilirkişi raporlarının ve gerekçeli kararın davalılara usulüne uygun şekilde "tebliğ" edilmesidir. Tebligatlar yapıldığı sürece, davalılar hiçbir duruşmaya katılmasalar dahi mahkeme yargılamayı yapar, bitirir ve satış kararı verir.

7. Yurt dışında yaşayan mirasçılara nasıl tebligat yapılacak?

En zorlu süreçlerden biri budur. Yurt dışında yaşayan paydaşa tebligat, Dışişleri Bakanlığı, Adalet Bakanlığı Uluslararası Hukuk ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü ve o ülkenin adli makamları veya konsolosluklar aracılığıyla (Yurtdışı Tebligat mevzuatına göre) yapılır. Bu süreç bazen 6 ay ile 1 yıl arası sürebilir. Eğer kişinin yurtdışındaki adresi hiçbir şekilde bulunamıyorsa, en son çare olarak "İlanen Tebligat" yoluna gidilir.

8. İhale (Satış) aşamasında evin değeri çok düşük belirlenirse ne yapabiliriz?

Satış memurluğu bilirkişiler vasıtasıyla malın değerini (kıymet takdiri) belirler ve size tebliğ eder. Eğer belirlenen değerin, malın gerçek piyasa değerinin çok altında olduğunu düşünüyorsanız, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesine "Kıymet Takdirine İtiraz" şikayetinde bulunabilirsiniz. Mahkeme yeni bir bilirkişi heyeti atayarak yerinde tekrar keşif yapar ve kesin değeri belirler. Mahkemenin verdiği bu karar kesindir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, mülkiyet hakkının özünde yatan tasarruf özgürlüğünün bir teminatıdır. Hiç kimse, ekonomik veya kişisel nedenlerle bağlı kalmak istemediği bir mülkiyet birliğinde ömür boyu kalmaya zorlanamaz. Özellikle ülkemizdeki köklü aile yapısı ve miras bırakma kültürü düşünüldüğünde, bu dava türü atıl duran milli servetin ekonomiye kazandırılması ve aile içi mülkiyet husumetlerinin hukuki bir zemin ve devlet güvencesiyle sonlandırılması açısından hayati bir işlev görmektedir.

Her ne kadar halk arasında "mahkeme malı yok pahasına satar, mal yarı fiyatına gider" gibi bir önyargı bulunsa da, elektronik ihale sisteminin şeffaflığı ve güncel rayiç bedellerin bilirkişilerce titizlikle belirlenmesi sayesinde bu mağduriyetler büyük oranda engellenmiştir. Sürecin usuli detaylarının (taraf teşkili, tebligatlar, kıymet takdirine itiraz, ihalenin feshi gibi) karmaşıklığı göz önüne alındığında, hak kaybına ve gereksiz zaman israfına uğramamak adına alanında uzman bir gayrimenkul ve miras avukatından hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.